Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Группа Компаний ПИК (PIKK) Итоги 2019 г.: рекордный год

Группа компаний ПИК раскрыла консолидированную отчетность и операционные результаты за 2019 г. Напомним, что при оценке строительных компаний мы не придаем слишком большого внимания международной отчетности в силу присущих ей специфических недостатков. В большей степени мы используем ее для общего контроля над выполнением строительной компанией ряда показателей (объемы строительства, объемы передачи жилья, величина долга и т.д.). Напоминаем, что именно стоимость портфеля проектов лежит в основе наших оценок привлекательности акций строительных компаний.

В отчетном периоде продажи жилья сократились на 1,7% до 1 956 тыс. кв. м. Основной объем продаж пришелся на Москву (969 тыс. кв. м.). Средняя расчетная цена за квадратный метр выросла на 12,8%. В итоге сумма денежных средств по заключенным договорам составила 225,3 млрд руб. Фактический объем поступления денежных средств в отчетном периоде увеличился на 16,1% до 284,5 млрд руб.

Согласно данным отчетности, общая выручка компании составила 280,6 млрд руб., из которых 233,5 млрд руб. пришлись на доходы девелоперского сегмента. На операционном уровне была зафиксирована прибыль в 60,6 млрд руб.

Collapse )

Группа ЛСР (LSRG) Итоги 2019 г.: снижение продаж

Группа ЛСР раскрыла финансовую отчетность по МСФО за 2019 г. Напомним, что при оценке строительных компаний мы не придаем слишком большого внимания международной отчетности в силу присущих ей специфических недостатков. В большей степени мы используем ее для общего контроля за динамикой ряда показателей строительной компании (объемы строительства, величина долга), а в случае с Группой ЛСР - и за работой дивизиона стройматериалов.

Согласно вышедшим данным, выручка компании снизилась на 24,6% до 110,4 млрд руб.

Основной сегмент - «Недвижимость и Строительство» - показал сокращение доходов на 31,1%. В отчетном периоде количество новых контрактов на продажу квартир снизилось на 18,4% до 818 тыс. кв. м. Средняя цена реализованной недвижимости составила 112 тыс. руб. за кв. м. (+14,3%), что объясняется повышением удельного веса московских проектов в структуре продаж.

Схожую динамику показал сегмент строительных материалов, чьи доходы сократились на 12,7% до 17,6 млрд руб., главным образом, за счет эффекта высокой базы прошлого года, связанного с выполнением ряда крупных проектов.

Затраты компании сократились на -26,6% до 77 млрд руб. Прочие расходы компании не претерпели существенных изменений. На фоне роста административных расходов операционная прибыль компании рухнула на 33% до 16,6 млрд руб.

Collapse )

Группа Компаний ПИК (PIKK). Итоги 1 п/г 2019 г: рост прибыли на фоне увеличения долга

Группа компаний ПИК раскрыла консолидированную отчетность и операционные результаты за 1 п/г 2019 г. Напомним, что при оценке строительных компаний мы не придаем слишком большого внимания международной отчетности в силу присущих ей специфических недостатков. В большей степени мы используем ее для общего контроля над выполнением строительной компанией ряда показателей (объемы строительства, объемы передачи жилья, величина долга и т.д.). Напоминаем, что именно стоимость портфеля проектов лежит в основе наших оценок привлекательности акций строительных компаний.

В отчетном периоде продажи жилья сократились на 0,2% до 841 тыс. кв. м. Основной объем продаж пришелся на Москву (400 тыс. кв. м.). Средняя расчетная цена за квадратный метр выросла на 15,3%. В итоге сумма денежных средств по заключенным договорам составила 101,2млрд руб. Фактический объем поступления денежных средств в отчетном периоде увеличился на 3,0% до 114,5 млрд руб.

Согласно данным отчетности, общая выручка компании составила 103,6 млрд руб., из которых 90,2 млрд руб. пришлись на доходы девелоперского сегмента. На операционном уровне была зафиксирована прибыль в 14,4 млрд руб.

Collapse )

Группа Компаний ПИК (PIKK). Итоги 2017 г.: рекордные операционные показатели и дивидендные ожидания

Группа компаний ПИК раскрыла консолидированную отчетность и операционные результаты за 2017 год. Напомним, что при оценке строительных компаний мы не придаем слишком большого внимания международной отчетности в силу присущих ей специфических недостатков. В большей степени мы используем ее для общего контроля над выполнением строительной компанией ряда показателей (объемы строительства, объемы передачи жилья, величина долга и т.д.).

Именно стоимость портфеля проектов лежит в основе наших оценок привлекательности акций строительных компаний.

Основные показатели компании продемонстрировали кратный рост, что связано с приобретением во втором полугодии 2016 года ГК «Мортон».

В отчетном периоде продажи жилья возросли почти в 2 раза до 1,8 млн кв. м. Основной объем продаж приходится на Москву и составляет 921 тыс. кв. м. Средние расчетные цены за квадратный метр в отчетном году выросли на 11,8%, а расчетная выручка квадратного метра переданной площади увеличилась на 1,3%. В итоге объем поступления денежных средств увеличился более чем в два раза до 216,1 млрд руб.

Collapse )

Открытые инвестиции OPIN Итоги 2015: переоценка «съела» больше половины собственного капитала

Компания «Открытые инвестиции» (OPIN) опубликовала отчетность за 2015 г. по МСФО.

Начнем с операционной деятельности компании. К настоящему моменту продажи в проекте коттеджного поселка Павлово-2 полностью завешены, а еще в 3 крупных проекта компании – Пестово, Пестово Life и Мартемьяново - приблизились к завершению. В активной стадии развития находятся следующие проекты – дачный поселок Солнечный берег, жилые комплексы Vesna, Парк Рублево, Павловский квартал. Помимо этого Группа ведет предевелопмент проекта по строительству многофункционального жилого комплекса бизнес класса Симоново. Общая ориентировочная продаваемая площадь квартир в этом проекте составит 251,5тыс. м2. Сейчас одним из ключевых проектов является ЖК Vesna, в рамках которого ОПИН планирует построить 16 домов с 4 309 квартирами общей площадью 231 тыс. м2. К сожалению, группа перестала предоставлять пресс-релизы о результатах продаж в разрезе проектов. Единственным источником информации для получения операционных данных остается годовой отчет, который пока не опубликован. Со своей стороны мы можем лишь предположить, что основными генераторами денежных потоков вновь выступили ЖК Vesna и Парк Рублево. На конец 2015 года было реализовано около 40% площадей второй очереди ЖК Vesna и 83% площадей в Парке Рублево, против 18% и 60% в 2014 г. соответственно.

Далее обратимся к анализу такой статьи баланса, как инвестиционная недвижимость, в которой отражается оценка по рыночной стоимости находящихся в собственности ОПИНа земельных участков и зданий на них. В 2015 г. эта статья претерпела ряд неприятных изменений.

Инвестиционная недвижимость на 31.12.2015 ОПИН (OPIN), поступления, выбытия, переоценка,

Отметим, что в отчетном периоде земельный банк компании существенно снизился на 9,9 тыс. га (-26,7%), а его оценка – до 18,3 млрд рублей. В 2015 году Группа продала 220 га в Мытищинском районе, 31 га в Дмитровском районе, 1,1 тыс. га в Клинском районе, 3,2 тыс. га в Кашинском районе, 1,9 тыс. га в Калязинском районе и 3,5 тыс. га во Владимирской области за 2 046 млн. руб. Также в 2015 году Группа передала 19 га в Мытищинском районе органам местного самоуправления. Совокупный убыток от данных операций составил 1 583 млн. руб. Анализ отчетности показывает, что вырученные средства компания направила на финансирование текущих строительных проектов. Крайне неприятным сюрпризом стала отрицательная переоценка инвестиционной собственности в размере почти 6 млрд руб.

Помимо этого, компания продала несколько дочерних предприятий, активы которых были представлены, главным образом, выданными займами. Убыток от выбытия этих предприятий составил 1,2 млрд руб.

Ослабление курса национальной валюты выступило для ОПИНа негативным фактором: компания отразила отрицательную курсовую разницу в размере 1,3 млрд рублей. За 2015 год долговая нагрузка компании практически не изменилась, составив порядка 20 млрд руб., большую часть из которых составляют валютные обязательства. При этом структура заемных обязательств претерпела изменения: часть долгосрочных кредитов было переведено в состав краткосрочных из-за нарушения финансовой ковенанты по отношению стоимости чистых активов к сумме привлеченных кредитов. Финансовые расходы ОПИНа существенно не изменились, составив 1,6 млрд руб. Отметим, что около 13 млрд руб. инвестиционной недвижимости (земельных участков) и 1,9 млрд рублей запасов (строящихся жилых зданий) были предоставлены ОПИНом в качестве обеспечения кредитных обязательств. Финансовые доходы ОПИНа снизились до 282 млн рублей (-26%).

выручка, инфраструктура, земельные участки, строительство, себестоимость, прибыль, расходы, убыток,

Отметим, что несмотря на снижение учтенной выручки почти в 3 раза (до 1,9 млрд рублей) компания продемонстрировала валовую прибыль в размере 300 млн руб. Операционный убыток составил 734 млн руб. Однако отрицательная переоценка инвестиционной недвижимости в размере 6 млрд рублей, убыток от выбытия инвестиционной собственности и дочерних предприятий, значительные курсовые разницы и существенные финансовые расходы привели к тому, что отчетный чистый убыток увеличился более чем в 2,5 раза – до 12,2 млрд руб. В итоге собственный капитал ОПИНа за год снизился с 20,8 до 8,2 млрд рублей. Балансовая стоимость акции на конец 2015 года составляет 529 руб., а биржевая – около 200 рублей.

Отчетность вышла существенно хуже наших ожиданий в части переоценки инвестиционной собственности компании. Мы констатируем тот факт, что компания продолжает торговаться ниже стоимости портфеля своих проектов. Однако адекватность оценки инвестиционной собственности и риск отрицательных переоценок в будущем вызывает у нас серьезные вопросы. Отчасти ситуацию смягчает тот факт, что контролирующий акционер Группы гарантировал оказание необходимой финансовой поддержки в обозримом будущем.

Мы планируем вернуться к обновлению модели компании после выхода годового отчета за 2015 год и посещения Годового общего собрания акционеров, присвоив ей в настоящий момент статус «пересмотр». По нашему мнению, ОПИН продолжит оптимизацию своего земельного банка с целью сокращения расходов на его содержание; со своей стороны помимо финансирования текущих строительных проектов мы хотели бы видеть более активные действия компании по выкупу собственных акций с рынка в рамках модели управления акционерным капиталом. Бумаги ОПИНа продолжают оставаться одной из базовых инвестиций в наших портфелях акций «второго эшелона».

Галс-Девелопмент. Итоги 2012 г.: смотреть - не значит видеть

Компания Галс-девелопмент опубликовала отчетность по итогам 2012 г. по МСФО. Отметим, что мы традиционно не придаем большого значения отчетности; гораздо больший интерес у нас вызывают отчеты оценщика и сведения об изменениях в структуре проектов. Но так как компания не предоставляет отчет оценщика, мы стараемся внимательно изучить отчетность в поисках полезных сведений.

Начнем с того, что прошедший год стал первым, когда мы видим в отчетности явственные признаки изменения бизнес-модели компании. Если раньше она занималась исключительно коммерческой недвижимостью, поглощая все новые проекты, не особо задумываясь об их эффективности, то сейчас ситуация изменилась. Во-первых, серьезный акцент смещен на жилые проекты (элитная недвижимость). Как следствие, выручка от продажи жилой недвижимости составила 8,3 млрд руб. (всего 95 млн руб. в 2011 г.), основной вклад в которую внесли проекты "Солнце" и "Мичуринский". Дальше - больше: на рынок выводятся элитные проекты с высокой валовой рентабельностью ("Литератор", "Wine house"), уже поступившие в продажу.

Collapse )




Норильскгазпром: долгожданная оферта - всего лишь начало?

Сегодня были раскрыты параметры оферты, направленной Норильским никелем в адрес акционеров «Норильскгазпрома». Цена обязательного предложения сформулирована на уровне  489,84 руб. за акцию, что на 50% выше котировок вчерашнего закрытия (как обошлось без инсайдеров — трудно понять, особенно в российских реалиях). Относительно текущей экономики компании цена представляется более чем адекватной, однако мы уже неоднократно отмечали, что основная идея в данной бумаге — ставка на запасы газа, стоимость которых даже на фоне российского рынка выглядит исключительно низкой. Вполне возможно, что этот факт, а также планы Норильского никеля по формированию газодобывающего кластера на базе Таймыргаза и Норильскгазпрома вкупе с ожидаемой приватизацией госпакета последнего и обусловили стремление увеличить свою долю. Если это так, то мы являемся свидетелями лишь начального этапа консолидации с перспективой увеличения доли Норникеля в Норильскгазпроме до 100-процентной.


Прогноз по стоимости акций Норильскгазпром


Сравнительный анализ кризисных ситуаций 1998-1999 и 2008-2009 гг.

Сравнение кризисных ситуаций 1998-1999 гг. и 2008-2009 гг. на рынке недвижимости напрашивается само собой. При этом многие аналитики пропагандируют проведение данного анализа посредством сравнения индекса цен. Однако мы считаем данный подход некорректным.

Цены учитывают конъюнктуру рынка, в том числе в них отражается и психологическая реакция населения на изменение доходов. Иными словами, делая прогнозы на основе сравнения индексов цен, мы принимаем во внимание все факторы спроса и предложения за два сравниваемых периода неизменными, что очевидно не соответствует действительности. Рассмотрим наиболее значительные различия.

Первое различие касается развития ипотечного кредитования. В 1998-1999 гг. ипотечного кредитования фактически не существовало, поэтому после снижения доходов должно было пройти еще две стадии, прежде чем восстанавливался спрос на рынке недвижимости: восстановление доходов и период накопления. С развитием ипотеки ситуация изменилась: для восстановления спроса период накопления теперь не столь обязателен.


Заметим, что с 2005 года объемы ипотечного кредитования увеличились в 6,75 раза, достигнув в 2011 году 769,6 млрд руб. В 2009 году объем выдачи ипотечных кредитов резко снизился, однако в 2011 году  наблюдалось снижение ставок по ипотечным кредитам до исторических минимумов, и, как следствие, объем ипотечного кредитования превысил докризисные уровни. За первые 7 месяцев 2012  года было выдано ипотечных кредитов на сумму 540 млрд рублей (+49% к 1 полугодию 2011), к концу года объем выданных кредитов может увеличиться до 1,1 трлн. руб., что на 45% больше объема кредитов, выданных в рекордном 2011 году. 


Collapse )


Что будет с ценами на недвижимость?



Немногие знают, но специфика оценки компаний из сектора недвижимости заключается в том, что стоимость строительной компании (СК) находится вблизи размера ее собственного капитала (как правило, от 0.9 до 1.1 BV), основную же часть в нем составляют стоимости строительных проектов. На данный момент по текущим котировкам акций СК их рыночные стоимости существенно ниже балансовых. В качестве основного аргумента фигурирует неопределенность цен на недвижимость, и даже обвал стоимости квадратного метра. В этой связи мы хотели продемонстрировать интересный график. Обратите внимание на "дивиргенцию" между красной (М2) и голубой (цена кв.м.) линиями.

1. Области отрыва темпов роста денежной массы от темпов роста цены кв. м. заканчивались опережающим ростом стоимости недвижимости.

2. Сгладить темпы можно было бы увеличением предложения нового жилья, но объемы существенно не растут.

Кто-то скажет: «Вы так считаете, потому что у вас вложены средства в девелоперов – это видно из структуры активов ваших фондов». Это так, но можно сказать и по-другому: «мы вложили средства в девелоперов, потому что мы так рассуждаем».